Определение эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий

7.1.1. Понятия и определения

Ремонтная политика исходит из условий нормального проживания жильцов, что связано с обеспечением эксплуатации жилья, в принципе, в течение всего технического срока службы. Исходя из этого понятие "ремонтная политика" может быть сформулировано как поддержание должного качества жилья с минимальными затратами и максимальным удовлетворением требований жильцов. Иными словами, ремонтная политика предполагает:

• снижение потребности в ремонте;
• контроль за расходами на ремонт;
• достижение максимально возможной удовлетворенности жильцов.

При том, что общая цель может быть достигнута различными способами, ремонтная политика должна служить ответом на следующие вопросы:

• время и срок проведения ремонта;
• способ проведения ремонта - контроля за осуществлением (плановый или внеплановый, своими силами или подрядчиком);
• способ финансирования: за счет съемщика, арендодателя или специальных резервов;
• доли участия съемщиков в контроле или осуществлении ремонтных работ.

Различные понятия в области ремонта схематично изображены на рис. 7.3.

увеличить изображение
Рис. 7.3. Понятия в области ремонта

Текущий и внеочередной ремонт

Текущий ремонт - ремонт, необходимый для поддержания начальной практической ценности жилья вследствие нормального износа материалов в нормальных условиях при нормальной эксплуатации. Замена стройматериалов в это понятие, как правило, не входит.

Внеочередной ремонт - ремонт с заменой строительных элементов, необходимый для поддержания начальной практической ценности жилья вследствие чрезвычайных обстоятельств. Под чрезвычайными обстоятельствами подразумеваются конструкторские и строительные погрешности, неправильная эксплуатация, неблагоприятные внешние факторы и стихийные бедствия.

Плановый и внеплановый ремонт

Плановый ремонт - организационное понятие, как правило, используемое для обозначения необходимых ремонтных работ, включенных в план техобслуживания (после предварительной ревизии / осмотра). В отношении большинства видов работ заранее имеется информация о времени их проведения и объеме. Затем выделяются работы, в отношении которых можно спрогнозировать лишь время проведения. Такие работы получили название ревизионных. В качестве примера можно назвать ремонт центрального отопления и лифтов. В понятие "плановый ремонт" входят работы, проводимые на основе прогнозов, основанных на знании сроков службы материалов и конструкций ( рис. 7.4).

увеличить изображение
Рис. 7.4. Плановый ремонт

В большинстве случаев речь идет о среднесрочном планировании, например на срок от одного до пяти лет. Примером могут служить малярные работы: можно заранее установить тип, объем и срок выполнения этих работ, если качество покраски инспектируется регулярно (к примеру, раз в месяц). Замена, например, определенного количества раздвижных оконных рам (речь не идет о замене всех рам) также можно спланировать во времени и объеме. Помимо времени (срока) замены можно указать, о каких рамах идет речь и как должны быть установлены новые рамы.

Внеплановый (ревизионный) ремонт - предупреждение на некоторый срок неполадок рассматриваемых элементов. В основном этот метод применяется по отношению к тем сооружениям или оборудованию, неполадки в которых делают их функционирование невозможным. Примером таких работ могут служить чистка оборудования центрального отопления и ремонт лифтовых установок.

Ремонт, проводимый по жалобам жильцов

Ремонт, проводимый по жалобам жильцов, - незапланированные ремонтные работы, выполняемые по просьбе жильца или третьего лица. Объем проведения подобных работ зависит помимо технического состояния жилья от того, планируется ли проведение ремонта. Объем ремонтных работ по жалобам можно сократить за счет удаления большего внимания плановому и ревизионному техобслуживанию. Основываясь на опыте, количество возможных жалоб можно прогнозировать, если не с точностью до одной квартиры, то в отношении довольно большой группы домов. Например, речь может идти о количестве жалоб, касающихся протекающих крыш или засоров. Для этого необходимы обобщение, систематизация и анализ полученной информации ( рис. 7.5).

Рис. 7.5. Ремонт в ответ на жалобы жильцов

Критерием оценки (например, насколько срочно ситуация должна быть исправлена) являются: степень затрудненности проживания жильца, вероятность вторичного ущерба, возможность распространения ущерба. В зависимости от характера ущерба ремонт может быть безотлагательным или проведенным одновременно с ранее запланированным текущим ремонтом.

Ремонт при смене жильцов

Ремонт при смене жильцов - это внеплановые ремонтные работы, которые осуществляются при переезде съемщиков ( рис. 7.6). В этом случае объем и характер необходимых работ выявляются, как правило, на основе осмотра конкретных помещений. Однако, как и при ремонте по жалобам, в отношении ремонта при смене жильцов могут быть составлены общие прогнозы относительно количества переездов и вытекающего из этого объема работ, например на основе сведений о числе переездов в доме или квартале за предшествующий период.

Ожидаемый объем ремонтных работ при смене съемщиков зависит от капитальности жилья, его возраста, условий эксплуатации и т. д. Кроме того, проведение работ во многом зависит от возможности сдать жилье в аренду. При этом могут потребоваться дополнительные работы, связанные, например, с необходимостью придачи жилью большей привлекательности. В отдельных случаях ремонт при смене жильцов может быть приурочен к проведению текущего ремонта.

Рис. 7.6. Ремонт при смене жильцов

Ремонт за счет съемщиков

Ремонт за счет съемщиков включает тот вид работ, в отношении которых справедливо ожидается, что они осуществляются жильцом за свой счет и рассматриваются жильцом как его обязательство поддержания хорошего состояния жилья.

Отсроченный ремонт

Отсроченный ремонт - это ремонтные работы, являющиеся следствием несвоевременного или непрофессионального техобслуживания. При этом речь обычно идет об утрате материалами, конструкциями или оборудованием своих качеств и вытекающих из этого последствий в виде вторичного ущерба. Понятие "отсроченный ремонт" состоит из двух компонентов:

• технического: результат недостатка финансовых средств, отсутствия достаточной и своевременной информации о техническом состоянии жилья, неадекватного осуществления техобслуживания;
• стратегического: последствие сознательного откладывания проведения техобслуживания в ожидании общего обновления, сноса и замены соответствующих частей конструкции.

Отсроченный ремонт может рассматриваться в двух отношениях:

• в техническом;
• в стратегическом.

В техническом отношении отсроченный ремонт может быть результатом:

• недостатка финансовых средств;
• отсутствия достаточной и своевременной информации о техническом состоянии жилья;
• неадекватного осуществления техобслуживания.

В стратегическом отношении отсроченный ремонт является последствием сознательного откладывания проведения техобслуживания в ожидании общего обновления, сноса или замены соответствующих частей конструкции.

Основным условием принятия решения об отсрочке ремонта является отсутствие нарушений комфорта жильцов. При этом не может быть поставлена под сомнение безопасность жильцов. Протекания и другие неполадки, например, сантехнического оборудования, должны устраняться немедленно.

Обязательные условия

Обсуждение вопросов ремонтной политики должно проходить с учетом некоторых обязательных условий, которые могут быть объединены в следующие группы:

• технические;
• финансовые;
• организационные;
• социальные.

Технические аспекты включают в первую очередь информацию о сроке службы материалов и конструкций. В зависимости от наличия и объема данной информации ремонт может быть профилактическим или проводится для исправления обнаруженных неполадок, плановым или внеплановым.

Финансовые аспекты - наличие или отсутствие финансовых средств во многом ограничивает возможности проведения ремонтных работ. На финансовый аспект ремонтной политики влияет также финансовое законодательство.

Организационные аспекты - организационные возможности сильно влияют на ремонтную политику. Например, в выборе между проведением работ своими силами или перепоручением подрядчику.

Социальные аспекты, влияющие на ремонтную политику, подразумевают вопросы, относящиеся к комфорту жильцов, вовлеченности съемщиков в процесс техобслуживания, отношениям между съемщиками и арендодателем, степени свободы съемщика в распоряжении жильем.