Опубликован: 30.11.2017 | Доступ: свободный | Студентов: 453 / 43 | Длительность: 23:37:00
Тема: Экономика
Специальности: Экономист
Лекция 16:

Определение эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий

Ключевые слова: затраты, расходы, площадь

16.1. Определение и оценка физического износа и морального старения незавершенного объекта недвижимости

16.1.1. Оценка физического износа объектов незавершенного строительства

По аналогии со строительными нормами (ВСН 53-86р) физический износ (ФИ) строительного объекта на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и восстановительной стоимости последних:

ФИ = Сн : Сстр \times 100\%,
где Сстр - полная восстановительная стоимость элементов здания, определяемая сметой на СМР или укрупненными показателями восстановительной стоимости;
Сн - стоимость работ, определяемая на незавершенное строительство по формулам:
а) через единичные расценки:
Сн = [(SОРi \times EPPi) + HP +CП + ПрЗ] \times Кн;
б) через ресурсные нормы:
Сн = [(М+ЗП \times 1,15+ ЭМ \times 1,25)+НР+СП+ ПрЗ] \times Кн,

где ОРi, EPPi - объем и единичная расценка i-й работы;
НР, СП, ПрЗ - накладные расходы, сметная прибыль и прочие затраты;
М, ЗП, ЭМ - затраты на материалы, зарплату рабочих и эксплуатацию машин;
Кн - 1,5 ...1,3 - коэффициент повышения стоимости работ, регламентируемый в общих частях к сборникам сметных нормативов (ВРЕР-87, РСН-94, ПРР-98, ЕРР-99); при использовании сборников СМР этот коэффициент не применяется. Повышающие коэффициенты на зарплату (1,15) и эксплуатацию машин (1,25) должны применяться только при использовании сборников на СМР.

Независимо от состояния объекта недвижимости - завершенный или незавершенный - все его элементы и конструкции изменяются, под воздействием многих физико-механических и химических факторов постепенно снижая свои прочностные качества.

Величина физического износа - это количественная оценка технического состояния, характеризующая долю ущерба, потери по сравнению с первоначальным состоянием технических и эксплуатационных свойств конструкций за период эксплуатации.

Ущерб выражается также в снижении первоначальной стоимости конструкций или здания в целом.

В связи с неравномерностью износа отдельных элементов, их разнопрочностью ( рис. 16.1), необходимостью восстановления зданий при повреждениях и т. п. и необходимостью в связи с этим выполнения и восстановительных работ, что повышает уровень надежности, увеличивает долговечность, стоимость.

Изменение физического износа жилых зданий: 1 - по данным С. К. Балашова; 2 - по данным В. И. Римшина, А. Г. Ройтмана

Рис. 16.1. Изменение физического износа жилых зданий: 1 - по данным С. К. Балашова; 2 - по данным В. И. Римшина, А. Г. Ройтмана

При этом в сменяемых конструкциях весь физический износ может быть устранен, а в несменяемых - только уменьшен.

Таблица 16.1. Стоимость несменяемых элементов зданий
Конструкции Доля общей стоимости, %
в кирпичных зданиях в полносборных зданиях
Фундаменты 5 7
Стены 35 30
Лестницы 2 2
Перекрытия - 11
Крыши - 3
Итого 42 53

Для незавершенного строительства важно учитывать, что чем дольше здание остается в состоянии незавершенности, тем больше увеличивается его физический износ ( рис. 16.1).

Физический износ конструкций и элементов в укрупненных показателях и характеристика его состояния приведены в таблице 16.1.

На развитие физического износа влияет целый ряд факторов, но наибольшая степень влияния (48) - неиспользование жилого здания с отключением всех видов инженерного благоустройства, а также объем и характер, вызванный неиспользованием капитального ремонта.

Наиболее распространенными методами оценки физического (материального) износа являются: а) определение износа по нормативным срокам службы (обратная задача); б) обследование физического состояния объекта в целом или его важнейших конструктивных элементов.

Для уточнения объема выборки при детальном обследовании, заполнения паспорта на здание и т. п. может понадобиться интегральная усредненная оценка категории состояния всей генеральной совокупности конструкций каждого вида. Для этого может быть использована формула:


где К (1,2,3,4,5) - количество конструкций, имеющих 1-ю категорию состояния.

Наиболее распространенными, основанными на классических методах начисления физического износа, методами оценки физического износа объектов недвижимости, в том числе из-за незавершенности, являются:

  • обследование фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования;
  • определение износа методом срока жизни объекта и его элементов.
  • определение износа методом разбиения на виды износа;
  • определение износа по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления изношенных конструктивных элементов и устройств.

Физический износ в соответствии с ведомственными строительными нормами ВСН 53-86 (р) [68] выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждения конструктивного элемента, системы инженерного оборудования или здания в целом и их восстановительной стоимости.

При незавершенном строительстве физический износ отдельных конструктивных элементов (КЭ), систем инженерного оборудования (СИО) или их участков оценивается путем сравнения выявленных признаков физического износа с их количественными значениями [1, 2, 28]. Выявление признаков физического износа производится путем визуального и инструментального натурного обследования здания.

Физический износ КЭ или систем СИО, имеющих разную стоимость износа отдельных участков, можно определить по формуле:


где ФИk - физический износ КЭ или СИО, %;
ФИi - физический износ i-го участка КЭ или СИО, определенный в ВСН 53-86 (р), табл. 1-71;
Рi - размеры (площадь и длина) i-го участка, кв. м или м;
Рk - размеры всего КЭ или СИО, кв. м или м;
n - число поврежденных участков.

Физический износ здания в целом можно определить по формуле:


где ФИз - физический износ здания, %;
ФИki - физический износ i-го КЭ или СИО;
Si - доля восстановительной стоимости i-го КЭ или СИО в общей восстановительной стоимости здания, %;
n - число отдельных КЭ или СИО в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания следует принимать по данным технического паспорта здания, по утвержденным укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий, для КЭ и СИО, не имеющих утвержденных УПВС, - по инвентаризационной ведомости и по их сметной стоимости.

Усредненные доли восстановительной стоимости и конструктивных элементов и устройств в системах инженерного оборудования здания приведены в табл. 16.2; 16.3.

Таблица 16.2. Усредненные доли восстановительной стоимости КЭ
Наименование укрупненных КЭ Наименование КЭ Удельные веса по группам капитальности, %
I II III IV V
Стены и перегородки (100%) Стены и перегородки 73 86 80 76 61
27 14 20 24 39
Крыша (100%) Конструкция крыши 75 40 40 40 47
Кровельное покрытие 25 60 60 60 53
Проемы (100%) Окна 48 56 56 67 67
Двери 52 44 44 33 33

Таблица 16.3. Удельные веса устройств в СИО (по восстановительной стоимости)
СИО Устройства Удельный вес устройств для зданий этажности, %
1-3 4-6 9-16 более 12
Внутреннее горячее водоснабжение Магистрали 40 30 25 20
Стояки 30 40 45 55
Полотенцесушители 10 13 15 15
Смесители Запорная арматура 10 10 10 7
Центральное отопление Магистрали 35 25 20 15
Стояки 26 27 29 31
Отопительные приборы 30 40 45 50
Запорная аппаратура 9 7 5 3
Калориферы - 1 1 1
Внутренний водопровод Трубопроводы 45 42 38 35
Запорная аппаратура 30 32 34 35
Бачки смывные 25 26 28 30
Внутренняя канализация Мойки, раковины и др. 25 25 20 20
Ванны 30 30 35 35
Унитазы 20 20 25 25
Трубопроводы 25 25 20 20
Внутреннее электрооборудование Магистрали 20 20 25 25
Внутриквартальные сети 25 25 22 22
Электроприборы 30 32 33 35
ВРУ 25 23 20 18

В состав работ по устранению физического износа, приведенный в "Правилах оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86", не включены сопутствующие отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данного элемента.

Численные значения физического износа округляются:

  • для отдельных участков элементов и устройств систем - до 10%;
  • для отдельных элементов и систем - до 5%;
  • для здания в целом - до 1%.

На основе этих допусков и ограничений может быть произведена оценка физического износа здания в целом, например крупнопанельного 5-этажного жилого дома на любой стадии завершения. Удельные веса КЭ и СИО следует принять в соответствии со сборником УПВС № 28. Результаты оценки физического износа КЭ и СИО, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 16.4; 16.5. Физический износ здания равен 21% (20,88%).

Таблица 16.4. Оценка физического износа здания
Наименование КЭ и СИО Удельные веса укрупненных КЭ (Pi), % Удельные веса для каждого элемента (Li), % Расчет удельного веса элемента (Pi x Li), % Физический износ
по результатам оценки ФИi, % средневзвешенный (Pi x Li; 100%), ФИi./физический износ
Фундаменты 4 4 10 0,40
Стены 73 32,00 15 4,80
Перегородки 43 27 11,00 20 2,20
Перекрытия 11,0 11 10 1,10
Крыша 75 5,25 35 1,84
Кровля 7,0 25 1,75 40 0,70
Полы 11,0 11,0 30 3,30
Окна 48 2,90 15 0,44
Двери 6,0 52 3,10 20 0,62
Отделка внутренняя 5,0 5,00 50 2,50
Внутренние СИО: 10,0
— отопление 1,7 1,70 40 0,68
— водопровод 0,4 0,40 25 0,10
- горячее водоснабжение 0,5 0,50 40 0,20
— канализация 3,6 3,60 30 1,08
— газоснабжение 1,1 1,10 15 0,17
— электроснабжение 2,7 2,70 15 0,40
Прочие элементы:
— лестницы 3,0 25 0,75 20 0,15
— балконы 33 0,99 20 0,20
— остальное 42 1,26 - -
100% Ф -20,88%
Артур Гибадуллин
Артур Гибадуллин
Россия, г. Нижневартовск