Основы ипотечного жилищного кредитования

16.2. Теоретические и организационные аспекты ипотечного кредита

Система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и социальной политике. Целью развития ипотечного кредитования служат улучшение жилищных условий населения, а также стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.

Ипотечный кредит - сложная финансово-кредитная категория, под которой понимается совокупность экономических отношений, складывающихся по поводу движения ссуженной стоимости и ее рефинансирования.

Ипотечное кредитование включает два блока операций:

1. выдачу ипотечных кредитов на цели решения жилищных вопросов;
2. уступку прав требований по ипотечным кредитам в целях привлечения дополнительных кредитных ресурсов.

Важным вопросом в познании сущности ипотечного кредита является определение его классификационной принадлежности.

Классификация форм кредита осуществляется по различным признакам. Базовым признаком такой классификации признается характер использования ссуженной стоимости. С позиции этого критерия кредиты могут носить производительный и потребительский характер и выражать движение капитала и движение денег соответственно. Производительная форма кредита связана с особенностями использования полученных средств от кредитора. Движение стоимости в отраслях материального производства является движением капитала как возрастающей стоимости. Производительное использование кредита создает основу для его возврата с учетом процентов.

Отмеченное положение считается основополагающим для определения природы потребительского кредита, который характеризуется непроизводительным использованием и возвратом кредита за счет других источников, в частности совокупного дохода заемщика - физического лица. С позиции этого подхода жилищный кредит следует признать разновидностью потребительского кредита.

В зарубежной научной литературе классификация банковских ссуд осуществляется также по критерию их использования. В данном контексте выделяются ссуды торгово-промышленным предприятиям, финансовым организациям, частным лицам. Это означает, что ссуда, выданная предприятию под залог недвижимости, относится к категории торгово-промышленных ссуд, а ссуда, выданная физическому лицу, - как ссуда частному лицу.

Исключение составляет ипотечный кредит. Несмотря на то что в США достаточно широко используется залог недвижимого имущества, под ипотечным кредитом понимается только жилищный кредит. Такое положение отличается своей логикой. В данном случае критерием ипотечного жилищного кредита выступает его обеспечение, т. е. ипотека, что обусловлено той ролью, которую она играет в развитии ипотечного жилищного кредитования: ипотека служит основой формирования финансовых ресурсов, необходимых при долгосрочных кредитах.

На рисунке 16.1 представлена классификация кредитов по признаку целевого использования ссуженной стоимости.

Рис. 16.1. Классификация кредита

Сущность экономической категории, как известно, проявляется через ее функции. Основополагающей функцией кредита как категории распределения признается распределительная. Кроме указанной функции различными авторами выделяются функции: эмиссионная, контрольная, стимулирующая и др.

Согласно теории кредита, формы кредитных отношений, реализуя сущность кредита и его назначение, осуществляют те же функции, что и кредит как экономическая категория. На наш взгляд, это касается только основополагающей функции кредита - распределительной. Являясь формой или видом кредитных отношений, они не теряют своей категориальности. Их видовые отличия проявляются через свои специфические функции.

Можно выделить следующие функции ипотечного кредита: распределительную, формирования рынка жилья, инвестиционную.

В какой бы форме ни проявлялась сущность кредита, она не меняет своей природы, отражающей ее общественное назначение перераспределения временно свободных ресурсов одних субъектов в пользу других, ощущающих временный их недостаток. Следовательно, ипотечный кредит выражает свою сущность прежде всего посредством распределительной функции.

Функция формирования рынка жилой недвижимости, являющегося основой развития ипотечного кредита, обусловливается ростом платежеспособного спроса населения, в результате чего увеличивается число сделок купли-продажи жилья.

Инвестиционная функция ипотечного кредита проявляется через систему сбережений населения. Рост сбережений населения в целях накопления денежных средств для решения в том числе и жилищных проблем в банковском секторе экономики способствует трансформации их в инвестиции и использованию в развитии экономических процессов в обществе.

Кроме того, отвлечение средств от текущего потребления в сферу сбережений препятствует росту цен потребительского рынка и способствует снижению инфляционных процессов.

Рассматривая ипотечный кредит как экономическую категорию, необходимо выделить характер отношений, складывающихся между конкретными субъектами, а также особенности объектов кредитных отношений, т. е. исследовать структуру кредита.

Основными субъектами кредитных отношений являются кредитор и заемщик. Становление этих субъектов в ипотечных кредитных отношениях обусловлено в первую очередь развитием рыночной экономики, в которой жилье становится товаром. Его приобретение основной частью населения зависимо от привлечения кредитных ресурсов. Для того чтобы между кредитором и заемщиком могли сложиться кредитные отношения, кредитор должен располагать достаточной ресурсной базой. В связи с этим особенностью функционирования ипотечного кредита является то, что длительные сроки предоставления кредита заставляют кредитора осуществлять процессы его рефинансирования, в результате чего классическая схема банковского кредита "заемщик - кредитор" принимает иную форму при ипотечном кредите: "заемщик - кредитор - инвестор". Отсюда можно сделать вывод, что кредитор в ипотечных кредитных отношениях выполняет лишь функцию выдачи кредита, чем ограничивается его связь с ипотечными кредитными отношениями.

Система ипотечного кредитования характеризуется достаточно большим количеством участников, что является одной из особенностей ипотечного кредитования и определяется спецификой ипотечного процесса. К субъектам ипотечного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; риелторские и страховые компании, операторов вторичного рынка, инвесторов, государство. Все эти субъекты выступают участниками рынка ипотечного жилищного кредитования.

Следует отметить, что обязательное участие в сделках риелторских компаний, органа регистрации прав на недвижимое имущество, органов опеки и попечительства присуще только ипотечному кредитованию.

Элементом структуры кредитных отношений является их объект, т. е. ссуженная стоимость.

Особенность ссуженной стоимости в банковском кредите, носящем производительный характер, заключается в том, что она обладает особой добавочной потребительной стоимостью, способной ускорять воспроизводственный процесс. Касательно ипотечного кредита ссуженная стоимость здесь таким качеством не обладает и непосредственного влияния на него не оказывает.

Важной чертой ссуженной стоимости является ее авансирующий характер. Несмотря на то что ссуженная стоимость при ипотечном кредите не используется производительно, тем не менее она также носит авансирующий характер, ибо население решает свои жилищные вопросы только после накопления требуемой суммы денежных средств. К тому же оно может получить доход от того, что приобретение жилья по окончании этапа накопления денежных средств обошлось бы ему дороже.

Основу ипотечного кредита, раскрывающего его сущность, составляет возвратность кредита, т. е. движение ссуженной стоимости. Возвратность кредита во многом обеспечивается соблюдением принципов кредитования, образующих методологическую основу функционирования кредита как экономической категории.

К принципам кредитования относятся: срочность, платность, обеспеченность, целевой характер кредита. Принципы кредитования едины для всех форм кредитных отношений, в том числе ипотечных.

Ипотечный кредит имеет свои характеристики. В зависимости от ссуженной стоимости он относится к денежной форме кредита. В зависимости от того, кто является кредитором как субъектом кредитных отношений, ипотечный кредит относится к банковскому кредиту, хотя в качестве кредитора может выступать небанковская кредитная организация.

В зависимости от целевых потребностей заемщика кредит является разновидностью потребительского кредита, используемого на цели потребления. Более детальная характеристика формы кредита определяется как вид кредита. Единых мировых стандартов классификации кредита не существует. В России приняты следующие классификационные признаки: стадии воспроизводства, обслуживаемые кредитом; отраслевая направленность; объекты кредитования; обеспечение кредита; срочность кредита; платность и др.

В то же время ипотечный кредит имеет существенные отличия от классических форм кредитования, в связи с чем среди основных признаков необходимо выделить следующие: объект кредитования; схема погашения кредита; способ рефинансирования, вид используемой кредитной ставки.

Схема классификации видов ипотечного кредита представлена на рис. 16.2

увеличить изображение
Рис. 16.2. Классификация ипотечных кредитов

Кредитные отношения должны развиваться с учетом производственных и общественных потребностей, т. е. иметь свои границы. Кредит стимулирует воспроизводственные процессы, однако избыточное кредитование равно как и недостаточное, обусловливает негативное влияние на развитие экономики. Данное положение особенно актуально для развития системы ипотечного кредитования.

Рост объемов предоставляемых кредитов, имевший место в последние годы в России, при низких объемах жилищного строительства приводит к снижению заинтересованности строительных организаций в ускорении процессов производства и обеспечивает возможность получения высоких финансовых результатов за счет ценового фактора. Вместе с тем касательно строительного производства необходимо учитывать, что оно характеризуется неэластичным предложением на увеличение платежеспособного спроса, в результате чего неуправляемый процесс ипотечного кредитования на макроуровне приводит к возникновению избыточного спроса при низком уровне доходности населения в целом по России.

В то же время ограничение размеров предоставляемого банковского кредита обусловливает снижение платежеспособного спроса и негативно складывается на сдерживании цен, в результате чего начинают снижаться объемы строительства. При этом, учитывая отмеченные особенности строительства, организации вынуждены завершать строительный процесс при отсутствии финансирования. Остановка строительного производства означает возникновение рецессии строительной отрасли в целом.

Определение обоснованных границ кредита важно и на микроуровне, в первую очередь для банковской деятельности, что обусловлено доминирующим положением банков на рынке ипотечного кредитования.

При определении границ ипотечного кредита необходимо учитывать ряд факторов:

• соотношение собственных и заемных средств в финансировании приобретения жилья;
• соотношение суммы платежей по кредиту и совокупного дохода заемщика;
• развитие сферы жилищного строительства;
• устойчивость экономических процессов.

Одним из серьезных факторов, который определяет предложение кредита, является спрос на него населения. В то же время в силу низкой обеспеченности жильем населения потенциальный спрос на кредит достаточно велик, что не позволяет на сегодняшний день учитывать этот фактор, ибо тенденции развития ипотечного кредитования последних лет формировались под воздействием в первую очередь спроса населения и государственной поддержки его роста.